Copropiedad inmobiliaria: Gastos Comunes en tiempos difíciles

Algunos estudiosos de la historia han señalado que el nacimiento de la copropiedad inmobiliaria se encuentra en el hombre de las cavernas, esto porque el habitante prehistórico constituyó una especie de comunidad sobre las cuevas y las cavernas, así las cosas ha evolucionado desde el contrato en Egipto del año 19 de Philadelphe que dividía una casa, pasando por culturas y etapas históricas hasta llegar a nuestra legislación que la consideró recién en 1937[i] para luego de algunos pasos se llega hasta la actual Ley N°19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria[ii], la que con distintas modificaciones se mantiene vigente, si bien hoy en el Congreso Nacional existe un proyecto de ley que busca reemplazar la actual Ley ésta aún subsiste y, por tanto, también sus obligaciones y derechos.

El actual Régimen de Copropiedad Inmobiliaria que nos rige, tiene entre sus obligaciones la de los comuneros de pagar gastos comunes, sean ordinarios (art. 2° N°4[iii]) o extraordinarios (art. 2° N° 5[iv]), al mismo tiempo, surge el derecho de las comunidades a percibir dichos pagos.

Ahora bien, a propósito del estallido social del 18 de octubre de 2019 y la pandemia de este año se han generado varias consecuencias, entre ellas el que muchas personas se han visto con ingresos disminuidos o definitivamente los han perdido, lo que ha redundado en complicaciones para seguir cumpliendo compromisos económicos, en ese orden de cosas, se han dejado de hacer pagos, siendo el de pago de los gastos comunes uno de los que ha aumentado su morosidad, así, en la Región Metropolitana se pasó de un 22.9% de morosidad en septiembre de 2019 a un 29.9% a septiembre de 2020, mientras que en la zona centro del país, que comprende las regiones de Valparaíso, O’Higgins, Maule, Biobío y Ñuble la tasa de morosidad pasó de 27.3% a 28.1% en el mismo período, por su parte, la zona sur (Araucanía, Los Lagos y Los Ríos) tuvo un aumento de 1.1% -de 25.7% a 26.8%- con la excepción de la zona norte redujo su endeudamiento de 30.1% a 27.8% en el norte chico y de 25.9% a 23.7% en el norte grande, según informe de la plataforma Edifito.com[v].

Al margen de la crisis económica que incide en esta conducta, es del todo obvio que esta situación genera problemas al interior de las mismas comunidades de copropietarios, toda vez que, con los dineros recaudados por gastos comunes se financian los pagos de los trabajadores de la comunidad (administrador, conserje, personal administrativo, etc.), como también los pagos de los servicios que corresponden a áreas comunes (luz, agua, mantención de jardines, etc.).

A este respecto vale la pena tener presente dos consideraciones, a saber: la norma legal aprobada este año que dispone que las empresas de servicios como luz, agua y gas no están facultadas para cortar el servicio por atrasos en los pagos, esto no aplica para que las comunidades suspendan suministros de copropietarios morosos, por lo que ello sigue siendo posible. Por otro lado, puede resultar impopular e injusto aplicar medidas como la señalada en contra de residentes que hayan tenido un buen comportamiento de pago y que hoy, en circunstancias límites, no locales, sino que nacionales y mundiales, no están pudiendo solventar sus gastos.

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[i] La Ley N°6.071 fue publicada en el Diario Oficial con fecha 16 de agosto de 1937, dispuso principalmente que los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divide cada piso, podrán pertenecer a distintos propietarios. [ii] La Ley N°19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria fue publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997. [iii] Los Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos; c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos; y, d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza. [iv] Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes. [v] Publicado en el Diario El Mercurio del 24 de octubre de 2010.